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美国海外仓租仓、转租仓、买仓常见问题解答
行业热点2022-08-10      242      2

本文整理了在美国做海外仓租仓、转租仓、买仓等常见问题,便于准美国开展第三方海外仓业务的服务商参考。


美国海外仓租仓、转租仓、买仓常见问题解答





一、美国租仓常见问题


Q:租赁仓库最常见的类型有哪些?

 

Industrial Gross (IG):租金包含房地产税及房地产保险。所包含的费用会因应个别合约而有所不同,租客需要另外支付公摊维护费及水电费等其他费用。

 

Triple Net (NNN): 房东收取基本租金,租客需承担房地产税、公摊维护费及水电费等其他费用。

 

Modified Gross (MG): 是以上两种类型的组合,是房东和租户最方便的方式。所有费用和责任将根据房客与房东之间的协商确定。

 

Q:租赁仓库时,应该准备哪些文件呢?

 

房东通常要求提交公司的财务文件包括:最近两年的报税单(tax return)、最近三个月的银行账单(bank statement),年终损益表(Year to Date Profit & Loss)、年终资产负债表(Year to Date Balance Sheet) 等。

 

Q:租金会每年调整吗? 幅度是什么呢?

 

目前租金在市场上每年提高大约3%~5%,可与房东协调合约。

 

Q:租用仓库有免租期吗?

 

免租期(Abate Rate)要视市场需求而有变化,当市场需求越大时免租期越短。一般来说,三年租约的免租期约一个月,五年租约的免租期约二个月。

 

Q:租用仓库的(订金/保证金)一般是多少?

 

租赁仓库的押金取决于你的财务报表。新公司租用仓库时,房东会在合约上要求较多的(订金/保证金),一般来说,新公司会被要求(订金/保证金)的金额是6个月起。

 

Q:租赁仓库的保险有什么要求?

 

房东通常要求租客有租赁保险(Liability Insurance),以保障双方的利益。

 

二、美国转租仓库常见问题

 

1、什么是转租?


商业空间的转租是已持有商业物业租赁权的租户(转租人 Sublessor)与想要占用部分或全部该商业物业的另一方(承租转租之人 Sublessee)之间的独立协议。

 

对转租人来说,转租仓库的流程是什么?


参照商业租赁协议(Commercial Lease Agreement) 确认该物业可执行转租——通知房东——找租户——起草商业转租协议并获得房东同意——签署商业转租协议—— 进行转租(作为次房东)

 

2、转租有哪些好处?


租金可能较低:由于部分转租的合约可能已是几年前就开始,租金相较当前市场价可能较低。

适合新创或小型企业:在转租市场中较易找到不同大小的选择,对新创企业来说转租合同时间通常都较短,公司压力也相对较小。

租期较弹性:相较一般仓库的租赁,转租通常租期较短,常见租期约1~3年甚至短则几个月,因此对承租人来说保证金可能支付也较少,压力相对也较小。


3、转租仓库的劣势有哪些? 转租仓库之前需要注意什么?


不利条款可能延续至承租人的合约:为了减少承租人的法律风险并保护作为承租人的权利,请务必阅读转租和原始租约,强烈建议在签署前让律师审查您的转租和原始租约以保证权利。

不可控的因素:如果承租人的转租人(二房东)因不向房东(大房东)或物业经理付款而导致违约,则可能会影响转租。

修缮的时间可能被拖延:如承租人需要维修物业或房东提供的其他服务,可能仍需先通过转租人(二房东)寻求协助。


三、美国买仓库常见问题


Q:如果打算在美购买商业房产,需要准备什么?


需要从贷款人那准备首付证明和预批准信的给房地产经纪人;如果全部支付现金,只需提供首付证明文件证明有足够的资金购买。


Q:在美国商业房产的最低首付款项是多少呢?


对于传统的商业抵押贷款,最低首付应在总购买价格的15%到35%之间,具体取决于贷款人。如果是SBA 7(a) 和CDC/SBA 504贷款,贷款范围更加标准化,通常介于购买价格的10%至15%之间。


Q:商业财产包括什么呢?


办公室、办公楼、5个单位以上的多家庭独立住宅、酒店、零售、商业广场、工业建筑、仓库和特殊用途的建筑。


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